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二手房挂牌量激增，是谁在中国的楼市里疯狂

7月的一个工作日上午，深圳市不动产登记中心已经门庭若市。办理二手房买卖、房屋抵押登记的Y字号业务的已叫到160多号。

深圳房产门店也异常火爆，看二手房需要提前一天预约，中介们全员外出带客看房，店内只剩下负责租房的中介经理。

不仅是深圳，全国二手房市场近几个月来挂牌量猛增，海量压顶。

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4月，重庆二手房市场挂牌量急剧上升至14万套，二手房市场存量超20万套；5月底，成都二手房在链家平台挂牌量破14万；截至上半年，重庆、南京、杭州、苏州、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍，

二线城市挂牌量上涨，一线城市也是如此。

6月份的报告显示，北京新增挂牌房源量上涨最为明显，环比涨幅为39.2%，上海以20.5%的环比涨幅紧随其后，深圳近三个月二手房新增房源约5万套，同比增加逾2.5倍。

挂牌量大、库存高企意味着市场进入抛售期。有意思的是，反应供需关系的挂牌价和成交价。

成都、青岛这类新一线城市，挂牌价明显高于买房者的心理预期。

二手房挂牌一年半载，或降价10%-20%销售，再正常不过。以青岛为例，6月最后一周，青岛市二手房挂牌均价为21889元/平方米，成交单价为19479元/平方米，环比下降10.53%。

反观深圳、北京这样投资属性较强的城市，在新房供应不足和学区房的刺激下，挂牌价和成交价则双双上涨。

深圳二手房均价达到7.49万元，相比去年底大涨近15%。

换句话说，以深圳为首的重点城市，二手房是奇货可居，在其他二三线下沉市场，此轮抛售潮明显是买方市场。

成交量亦是一半海水，一半火焰。

深圳作为房价“新贵”，环深城市群重点城市总成交同比增加20%。与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。

环沪、环京城市圈则恢复较慢，环沪城市圈二手房成交量同比微降1.6%，环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

一般来说，二手房是房地产行业一个晴雨表，管控限制没有新房多，买二手房的大部分属于刚需。

因此，比起新房，二手房市场更能够反应市场真实的供需状况和价格状况。

而这波二手房抛售潮是否会像热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，就会引起地产圈的一场龙卷风呢？炸天团认为有以下三点值得关注：

02 新房与二手房倒挂

开年以来，各类抢房大战接连上演，除了刚需之外，更是因为一些地区存在严重的新房与二手房倒挂的现象，买到就是赚到，投资回报率跑赢大盘没问题。

如融信澜天、卓越蔚蓝领秀、万科未来城等“万人摇”的红盘，交付后，投资客立马将房源挂牌，年回报率高达100%，这种套利的投机行为向二手房市场提供增量，助长了抛售的火苗。

于是，出现了深圳“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”，上海千人“秒杀”6000万顶豪，杭州上半年5次万人摇等火爆景象。

可想而知，无数N摇不中、身心疲惫的购房者，在被新房各种限购、摇号等打击后，他们不得不把目标转移，杀入二手房市场。

随着人才政策变相宽松，2-3年限售期的结束，可以预见未来一段时间，这种“打新”的投资客还会挂牌更多的二手房。

03 改善接棒刚需

除了上文提到的投机客，另外一波抛售二手房的当属换房人群。

二手房解禁后，他们有的想卖掉手上老旧、偏远的房子去置换高端房源，有的则想要换成学区房。

在南京，学区房市场的成交量一直稳中有升，以初中学区房为代表，鼓楼的树人、汇文和二十九中，原本350万是市场的主力需求，现在门槛价已经抬高至380万，出货速度也非常快，热门房源能以小时计算。

在杭州，带有名校学区房光环的小区，5月成交均价大多回到2018年的最高点，融创河滨之城在竞舟小学学区光环下，价格从2018年最高点时的54039元/m²涨至58127元/m²，涨幅7.56%。

动辄每平方米二三十万元的天价过道房、车库房、空挂户更是司空见惯，虽然这种套利行为已经存在多年，但并不意味着，学区房的价值并非不能回归理性。

改革已在路上。

今年，上海全面实施公民办学校同步招生、民办学校报名超额则100%摇号；北京西城日前也采用“多校划片”，学区房的溢价可能会下探10%，而这样的波动就是价值百万的差别。

给学区房“降温”的新政改革引发了持有者恐慌，房主因为担忧降价开始抛售，家长们也赶忙在靴子落地前完成过户，从而短期内刺激了学区房的上涨。

未来，不排除其他城市效仿的可能，到时抛售的二手房越来越多，学区房也将迎来价值回归。

04 二手房库存量还将攀升

上半年，全国二手房虽然挂牌量价齐升，但成交量却表现平平。链家重点18城成交量创近三年中新低，成交量同比下降8.4%。

与此同时，新房成交量也在下降，上半年66城新房成交套数累计同比下滑16%，各城市类别中，一线城市成交量下滑幅度最大，成交套数同比下滑25.9%。

可以看出，上半年的刚需购房者已经消耗得差不多了，其他购房者则在等待房价下跌。

从短期来看，二手房库存激增对房价的影响较弱，除了上海、深圳这样的核心城市，一般的三四线城市，二手房价格支撑不了多久，业主如果不降价出售，短期内很难转手卖出。

长期来看，政策也在持续发力。

今年上半年累计房地产调控政策次数为304次，2019年上半年为251次。

今年因疫情影响，房地产调控政策密集多发，同比上涨达到了21%，也刷新了半年调控次数的历史纪录。

虽然针对东莞、杭州等地的政策仅是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆，但也意味着，调控开始收紧。

可以预见的是，未来非核心城市的二手房挂牌量还有很大的上升空间，市场行情将趋于平稳。

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